出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

房地產(chǎn)再次經(jīng)歷調(diào)整的一年，“止跌回穩(wěn)”成為新基調(diào)。

回顧2024年樓市，5月降低首付比例、取消商貸利率下限，9月底下調(diào)二套房最低首付比例、降低存量貸款利率、優(yōu)化一線城市限購，11月契稅與增值稅雙降，取消普宅非普標(biāo)準(zhǔn)。

按照統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)指數(shù)，2024年新房房價(jià)回落至2019年左右，二手房房價(jià)回落至2017年附近。四季度以來，供需兩側(cè)政策密集出臺(tái)，銷售端、價(jià)格端逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

在此背景下，房價(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到位？2025年樓市能否止跌企穩(wěn)？房貸利率還有下調(diào)空間嗎？2025年是買房時(shí)機(jī)嗎？帶著這些問題，搜狐財(cái)經(jīng)與經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康進(jìn)行了深度對(duì)話。

“今年底、明年初更多區(qū)域的房地產(chǎn)市場隨一線城市風(fēng)向標(biāo)作用而回穩(wěn)，這個(gè)跡象已非常明顯，回穩(wěn)后不少地方還會(huì)有一個(gè)大概率的逐漸回暖?！?/p>

賈康認(rèn)為，買房的主體，在有自己心儀的購買目標(biāo)情況之下，如果是用自己的錢而沒有特別的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，那么要注意對(duì)"該出手時(shí)就出手"的時(shí)機(jī)掌握。如果推延到出現(xiàn)"買漲不買落"的臨界點(diǎn)，自己卻沒能夠在臨界點(diǎn)之前出手交易，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠就可能受到很大影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長 賈康

以下為搜狐財(cái)經(jīng)與賈康對(duì)話精編

2025年初，樓市會(huì)止跌回穩(wěn)

搜狐財(cái)經(jīng)：這次住建會(huì)議后，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)2025年“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵在于城中村改造、存量房“收儲(chǔ)”，對(duì)此您怎么看？

賈康：在這個(gè)視角上可能說大了，它僅是整個(gè)“組合拳”里的一項(xiàng)。如果談“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，我愿意說是“雙軌”統(tǒng)籌--在"住有所居"保障軌上托底，和在商品房的市場軌上以“止跌回穩(wěn)”對(duì)接健康模式，這個(gè)組合是關(guān)鍵。

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城中村改造（可認(rèn)為是棚戶區(qū)改造的升級(jí)版）和存量房“收儲(chǔ)”之后用于對(duì)保障性住房形成有效供給（"補(bǔ)磚頭"模式轉(zhuǎn)為更有效率和經(jīng)濟(jì)合理性的"補(bǔ)人頭"模式），這是一種屬于社會(huì)政策托底的在保障軌上的安排，是爭取盡快使低中收入階層住有所居的一個(gè)重要舉措。

搜狐財(cái)經(jīng)：請(qǐng)您再概括一下樓市“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵點(diǎn)。

賈康：關(guān)鍵點(diǎn)還是要相互呼應(yīng)著做好保障房和商品房的“雙軌統(tǒng)籌"，現(xiàn)在是兩個(gè)方面都在發(fā)力：

保障房軌道方面，以資金支持各地土地收儲(chǔ)和收購存量房產(chǎn)，形成不是“補(bǔ)磚頭”而是“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變，因?yàn)橛锌捎玫拇媪糠课菀院?，再配上政策的引?dǎo)和?貼機(jī)制，就可使得中低收入階層住有所居的問題得到很好解決，提高效率增加了托底的進(jìn)度，實(shí)際上是在地方轄區(qū)以消化一些閑置存量房達(dá)到住房的社會(huì)政策托底目標(biāo)。

商品房軌道方面，2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后政策暖風(fēng)頻吹至今，一線城市中廣州已經(jīng)完全取消行政限購；此外，還有很多配套措施，如開發(fā)商方面走到了“白名單”制度的對(duì)象化支持。稅收制度也有進(jìn)一步的放寬，契稅降至1%，很多城市不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，這對(duì)于購房者來說是非常實(shí)惠的。

搜狐財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為樓市止跌回穩(wěn)，還需要多長時(shí)間？

賈康：我的判斷是今年底、明年初，即2024年底到2025年上半年，會(huì)有更多區(qū)域的房地產(chǎn)市場隨著一線城市的風(fēng)向標(biāo)作用而回穩(wěn)，這個(gè)跡象已經(jīng)非常明顯了。回穩(wěn)以后不少地方還會(huì)有一個(gè)大概率的逐漸回暖。

我們也不希望它陡然升溫，那么應(yīng)該是相對(duì)健康的穩(wěn)住市場以后，有所波動(dòng)的過程中，不少地方是可能升溫的。不同地方肯定有差異，但從整體來看，略有升溫是合乎整個(gè)市場總體而言波動(dòng)運(yùn)行的周期邏輯。

總體來說，中國房地產(chǎn)市場這一輪的筑底，現(xiàn)在已經(jīng)在見眉目，不僅是一線二線城市，還有部分三線城市也跟進(jìn)了。在成交放量之后，北京的二手房均價(jià)已經(jīng)見到上升，這對(duì)于更多的地方有風(fēng)向標(biāo)作用。

當(dāng)然，不排除后續(xù)還有波動(dòng)，但大的趨勢已越來越明顯，冰火兩重天格局之下，火的這一邊帶著冰的那一邊在波動(dòng)中完成企穩(wěn)后，會(huì)有一個(gè)回暖表現(xiàn)的過程。

現(xiàn)在的企穩(wěn)不能理解為所有的城市都穩(wěn)住了，但總體的主導(dǎo)傾向是穩(wěn)住了，完全有把握不會(huì)崩盤。而且在企穩(wěn)的同時(shí)，火的這一邊作用力越來越明顯，這個(gè)風(fēng)向標(biāo)的作用會(huì)更多地傳導(dǎo)至冰的那一邊。

開發(fā)商是春江水暖鴨先知，幾個(gè)月之前，杭州、寧波和廈門同一天出現(xiàn)“地王”，說明什么？這幾年以來開發(fā)商早已非常謹(jǐn)慎，現(xiàn)在一定是做了非常詳盡的市場調(diào)查后，覺得機(jī)會(huì)來了，才敢出手去拿“地王”。此后，上海又先后出現(xiàn)了兩次“地王”，那是它沉寂6年之后的表現(xiàn)。這些是火的這一邊的表現(xiàn)，帶有非常典型的風(fēng)向標(biāo)作用。

房價(jià)止跌已很明顯之后，買房該出手時(shí)就出手

搜狐財(cái)經(jīng)： 2025年是買房的合適時(shí)機(jī)嗎？

賈康：買房的這一方，首先是應(yīng)注意供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，從原來賣方市場為主的格局，變成了買方市場為主，那么買方的從容程度大大提高了，但是要注意到在前面幾輪的變化過程中，在回暖的時(shí)候一定有一個(gè)"買漲不買跌"的臨界點(diǎn)。

所以，買房的主體，特別是老百姓為實(shí)現(xiàn)美好生活向往，有了自己心儀的購買目標(biāo)情況之下，如果是用自己的錢而沒有特別的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，那么就需注意對(duì)"該出手時(shí)就出手"的時(shí)機(jī)掌握。如果一直推延到了買漲不買落的臨界點(diǎn)出現(xiàn)，自己卻沒有能夠在臨界點(diǎn)之前出手交易，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠就要受到很大的影響，那就可能要以更高的代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)自己美好生活的目標(biāo)了。

搜狐財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為目前的房價(jià)筑底了嗎？

賈康：總的大趨勢看，在越來越多的地方轄區(qū)，房地產(chǎn)市場的筑底企穩(wěn)、止跌回穩(wěn)已經(jīng)相當(dāng)明顯。

搜狐財(cái)經(jīng)：這幾次會(huì)議之后，止跌回穩(wěn)前加了“用力”二字，由此很多人認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域還有大政策，而且力度還不小，加重了一批買房“等等黨”的觀望情緒，對(duì)此您怎么看？

賈康：會(huì)有跟進(jìn)的政策，如果一線城市中北上深可以進(jìn)一步放松行政管制，那是很健康的，可以跟著在這個(gè)方向上做。現(xiàn)在政策是“小步走”，試探著逐漸放松，只有廣州一次性將行政限購全都撤銷，然后出現(xiàn)成交量的井噴現(xiàn)象。

我一直在強(qiáng)調(diào)，想買房的人一定要想明白，如果用自己的錢買心儀的房子，買到手那是享受生活。不用太計(jì)較購買后的賬面財(cái)富量值波動(dòng)，不必過多考慮這個(gè)事情?？吹疆?dāng)下這個(gè)趨勢，止跌回穩(wěn)大體上差不多了，那么該出手時(shí)就出手，是最符合自己實(shí)際利益的。

搜狐財(cái)經(jīng)：從降準(zhǔn)降息的角度看，您認(rèn)為2025年房貸利率還會(huì)下調(diào)嗎？

賈康：房貸利率不一定總是簡單地跟隨總體的降準(zhǔn)降息通道上的基準(zhǔn)利率，前一段時(shí)間對(duì)房貸利率有專門政策指導(dǎo)是明顯下調(diào)的，但節(jié)奏上未必踩著基準(zhǔn)利率下調(diào)的時(shí)點(diǎn)，而且整體市場面上情況變化以后，不少城市的房貸利率從3%以下，又重新回到3%以上了。

這表明什么呢？金融界普遍的實(shí)際認(rèn)知是，這一輪房地產(chǎn)市場下調(diào)的底已經(jīng)看到了，而且已經(jīng)大概率上穩(wěn)住了，所以就沒有必要繼續(xù)下調(diào)房貸利率了，可以適可而止，并試探著再往上回升。各個(gè)地方肯定會(huì)有差異，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有繼續(xù)準(zhǔn)備下調(diào)的聲音了，回調(diào)的卻已見一些報(bào)道。

搜狐財(cái)經(jīng)：對(duì)于2025年的房地產(chǎn)走向之中的機(jī)遇，您如何看？

賈康：我認(rèn)為供需雙方都要注意，現(xiàn)在的情況是面臨一個(gè)機(jī)遇期。順勢而為，乘勢而上，對(duì)開發(fā)商而言，要考慮自己的生產(chǎn)經(jīng)營策略，應(yīng)該有一定的前瞻性，有抓住機(jī)遇的自覺性；對(duì)于購房人而言，要密切注意自己的購買對(duì)象，要避免落在臨界點(diǎn)的后面。

構(gòu)建發(fā)展新模式，四大配套缺一不可

搜狐財(cái)經(jīng)：對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，也是這幾年以來一直在談的話題，您有何思考或觀點(diǎn)？

賈康：新的模式，我認(rèn)為就是中央過去說的健康發(fā)展長效機(jī)制，應(yīng)該是一個(gè)意思。這個(gè)長效機(jī)制或者新模式怎么形成？中央在2016年930新政以后的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，有畫龍點(diǎn)睛的一句話，就是要有基礎(chǔ)性制度建設(shè)，現(xiàn)在類似用語又再次出現(xiàn)在中央相關(guān)文件里。

基礎(chǔ)性制度建設(shè)，我覺得至少是四個(gè)方面的改革，要在一起形成高水平的配套：

第一是土地制度改革。房地產(chǎn)業(yè)隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)（我國還有提高真實(shí)城鎮(zhèn)化水平比較可觀的空間），還會(huì)有大量不動(dòng)產(chǎn)的形成--房地產(chǎn)廣義的概念不僅是有住宅，還有工業(yè)的、商業(yè)的、行政的等等，當(dāng)然住宅是老百姓最敏感的。形成房地產(chǎn)，它必然要用地，地皮如何有序、可靠而符合整體發(fā)展要求地供給出來，前面有一個(gè)重要前提，就是全中國基本農(nóng)田要占補(bǔ)平衡。

這個(gè)占補(bǔ)平衡怎么做？重慶有經(jīng)驗(yàn)，但始終沒有得到正面推廣--就是地票制度+土地收儲(chǔ)制度，這件事情應(yīng)該在改革方面動(dòng)真格，才能夠適應(yīng)城鎮(zhèn)化，有序地把地皮供出來。

第二是住房保障軌和市場軌“雙軌統(tǒng)籌"機(jī)制，要進(jìn)一步改革完善。上世紀(jì)90年代后期提出建經(jīng)濟(jì)適用住房之后，保障房具體形式曾五花八門，有一二十種。這些年已經(jīng)比較清晰地落在保障軌住房供給基本形式上，就是租售并舉框架下，首先是公租房，再有政策性長租房，還有共有產(chǎn)權(quán)房，也就這幾類了，不要再搞得五花八門。

這個(gè)托底的事情現(xiàn)在正在抓緊做，從原來的棚戶區(qū)改造到現(xiàn)在的城中村改造，這是一回事。此外，存量房“收購"后變成保障房，從“補(bǔ)磚頭”變成“補(bǔ)人頭”，這是托底。

商品房要在現(xiàn)有政策引導(dǎo)之下，更好體現(xiàn)從"建房子"到"建好房子”的升級(jí)，更多地適應(yīng)中產(chǎn)階層以上的需求，隨行就市，在公平競爭中間提高品質(zhì)。現(xiàn)在于保障房供給托底托到位以后，這可以做得更從容。因?yàn)楸Ｕ宪壨械兹绻搅宋?，商品房價(jià)位的高或低就是規(guī)范的市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，沒有特別的敏感性和殺傷力了。

第三是商業(yè)性金融和政策性金融雙軌運(yùn)行的改革。支持房地產(chǎn)業(yè)的雙軌統(tǒng)籌，這是要長期存在的一種投融資機(jī)制，要把它健康化、完善化，這就涉及金融創(chuàng)新改革。

第四是完善房地產(chǎn)稅收制度的改革。典型如上海、重慶兩地早就試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，但現(xiàn)在不適宜強(qiáng)調(diào)這個(gè)事，2021年曾經(jīng)謀劃的試點(diǎn)擴(kuò)圍，還要等待合適的時(shí)機(jī)。

我認(rèn)為至少這四個(gè)方面是基礎(chǔ)性制度建設(shè)當(dāng)中，缺一不可的。我們應(yīng)該有通盤的、標(biāo)本兼治而治本為上的系統(tǒng)集成思維框架，力爭基礎(chǔ)性制度建設(shè)的的改革攻堅(jiān)具有高水平配套方案。